2025년 10월 15일 정부가 발표한 ‘10.15 부동산 대책’은 실수요자 중심의 세제 개편을 본격화했습니다. 그중에서도 많은 관심을 받은 부분이 바로 ‘장기보유특별공제(장특공)’ 완화 및 확대입니다. 이번 개편으로 장기 실거주자와 1주택자의 세 부담이 대폭 줄어들 전망입니다. 아래에서 구체적인 변화 내용과 절세 포인트를 정리했습니다.
1️⃣ 장기보유특별공제란?
장기보유특별공제(장특공)는 부동산을 오래 보유한 사람에게 양도소득세를 줄여주는 제도로, 보유기간·거주기간에 따라 공제율이 달라집니다. 즉, 오래 보유하고 실거주한 만큼 세금을 적게 내는 제도입니다.
| 구분 | 기존 제도 | 10.15 대책 이후 |
|---|---|---|
| 적용대상 | 1세대 1주택 (실거주) | 1세대 1주택 + 장기보유자 (거주요건 완화) |
| 보유기간별 공제율 | 연 4% (최대 40%) | 연 6% (최대 60%) |
| 거주기간별 공제율 | 연 4% (최대 40%) | 연 6% (최대 60%) |
| 보유+거주 최대 공제율 | 80% | 90% |
| 적용 시기 | 2025년까지 한시 적용 | 2026년 이후 제도화 예정 |
💡 이번 개편으로 10년 이상 보유 + 10년 이상 거주한 1주택자는 기존보다 세금을 최대 10%p 이상 절감할 수 있습니다.
2️⃣ 주요 변화 포인트
- 🏡 거주요건 완화: 실거주 기간이 짧아도 장기보유만으로 공제 가능
- 💼 장기보유자 인정 확대: 실거주가 어려운 지방·고령자도 적용
- 📉 양도세 절세 효과 강화: 장특공 한도 상향으로 실질 세금 감소
- 📅 적용 기간: 2025년 양도분부터 적용, 2026년 제도화 예정
즉, 실거주 + 장기보유를 충족하면 양도세의 최대 90%까지 공제가 가능해지는 셈입니다.
3️⃣ 실제 절세 효과 예시
예를 들어 공시가격 12억 원 아파트를 10년 보유·8년 거주한 경우, 기존에는 공제율 72%가 적용되었지만, 10.15 대책 이후에는 공제율 84%로 확대됩니다. 세율이 동일하더라도 과세표준이 줄어들어 실제 양도세 부담이 약 20~25% 감소합니다.
💰 절세 효과 예시
양도차익 5억 원 × (1 - 공제율 84%) = 과세표준 0.8억 원
➡ 기존 대비 세금 약 1,000만 원 이상 절감 가능
4️⃣ 장기보유특별공제 개편의 의미
- 📈 실수요자 중심 세제개편: 장기 거주자에게 혜택 집중
- 🏦 거래 위축 완화: 세 부담 완화로 매도·매수 심리 안정화
- 💬 고령자 세제 혜택 강화: 고령층의 주거 이전 부담 경감
즉, 이번 대책은 단순 감세가 아니라 “실거주 중심 세제 정상화”라는 점에서 의미가 큽니다.
💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 장기보유특별공제는 무주택자에게도 적용되나요?
A1. 아니요. 1세대 1주택 보유자만 해당됩니다.
단, 2026년 이후 일부 장기보유 다주택자도 단계적 적용이 검토되고 있습니다.
Q2. 거주요건을 충족하지 않아도 공제가 가능한가요?
A2. 네. 10.15 대책 이후에는 거주요건이 완화되어
보유기간만으로도 일부 공제(최대 60%)가 가능합니다.
Q3. 장특공과 고령자 세액공제를 동시에 받을 수 있나요?
A3. 가능합니다. 두 공제를 합산해 최대 90%까지 공제가 가능하지만,
총 공제율은 90%를 초과할 수 없습니다.
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📌 마무리
10.15 부동산 대책은 단순한 감세 정책이 아니라 실수요자의 장기 보유를 장려하는 세제 개편입니다. 장기보유특별공제 확대는 세 부담을 완화할 뿐만 아니라 시장 안정에도 긍정적 영향을 미칠 것으로 보입니다. 1주택자라면 지금부터라도 보유 기간 관리와 실거주 계획을 세워 향후 양도세 절세 효과를 극대화하세요. 💡
